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工廈業主紛放棄改建酒店


作零售商廈慳一半成本 首月僅五宗申請

活化工廈政策下,業主滿腹大計將旗下物業變身,惟措施正式落實,首個月僅錄得五宗申請,當中有業主放棄興建酒店,選擇將改建商廈及零售物業,皆因改酒店與重建成本相若,至於改商廈或零售,則較重建節省高逾五成費用,同時更豁免補地價.有學者表示,活化工廈行動,有助改善市容.

第一集團是第一位活化工廈申請人,該集團董事霍偉良表示,最初考慮將旗下九龍灣宏泰道十四號理智中心,由工廈改酒店,惟經過研究後,發現酒店最著重採光,而工廈樓面大,他解釋:每層萬呎的理智中心,當改建為酒店,沿窗口邊緣開房間,中間剩下位置多,沒有窗口的空間,不能作房間.

改裝費高達每呎800元
他說,為增加採光度須拆牆,將大廈由長形改H形,惟成本高,預期每方呎改裝費高達八百元,與重建每方呎一千元相若,因而最後決定改零售物業,與重建比較,足足節省逾五成成本.
他續說,首要工作是定位,有否足夠人流支持變身,其次投入費用,以理智中心為例,舊業主早已花費每方呎一百五十元進行部份工程(包括外牆翻新及加設冷氣機位),因而集團花費相對較少,惟仍要投入每方呎約三百元翻新,詳見附表.
他指出,為了符合消防條例,該廈騰出約二百方呎地方,加多一條樓梯,令樓梯由三條加至四條,並因應零售用途,增設十八條扶手電梯.總括而言.舊業主加上該集團,全幢活化費用涉七千多萬元,每方呎成本約四百五十元.他指出,該廈全幢每月租金約一百四十萬元,預期改零售後,月租增至約四百萬元,增幅逾一點八倍.

業主蒲先生表示,申請將荃灣灰窰角街四十二至四十四號全幢工廈,改裝為特賣場,他指出,該工廈鄰近住宅區,消費力強,惟區內零售物業不多,正是商機所在.

租金升值1.8倍
蒲氏續說,預期花費二千萬元,改裝後呎租由十多元升至二十至三十元,升值近一倍.
紀惠集團亦將旗下屯門新安街十九號鉅冠工業中心申請活化,該公司行政總裁湯文亮表示,該廈將以每方呎一百五十元翻新,包括翻新走廊及外牆等,全幢十萬方呎,涉及費用一千五百萬元,費用可望於四至五年回本.活化後該物業租客範圍更廣,目前已有海外教育學院洽租,全幢月租可望由現時二十萬升至五十萬元.學者關焯照表示,活化工廈行動,可以令舊區大更新,改善市容的面貌.

舊工廈活化與重建費用比較
理想中心變身(名店潮流倉)
工程
外牆翻新+加設冷氣架 活化成本0.264(億元) 重建成本 0(億元)
加設樓梯 活化成本0.200(億元) 重建成本 0(億元)
其他工程 活化成本逾0.32(億元)重建成本 0(億元)
總成本 活化成本0.784(億元) 重建成本1.76(億元)
活化較重建節省 活化成本55% 重建成本 -
資金提供:第一集團


2010 年 6 月 1 日


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